内覧会～出席は誰？何をするの？そして、依頼者の期待は？

おそらく人生最大の買い物となる住宅、新築内覧会はそれを引き取る「検収」の場ですね

多くの人にとって、人生最大の買い物・・・

　丁寧な仕事ありがとうございます。とても分かり易く、満足のいく仕事でした。一生の買い物なので満足です。（原文手書き、一部太字化：N研）

私たちの事務所のアンケートの自由記入欄に、こんな過分なお言葉をいただいたのは、戸建て住宅の新築内覧会同行のご依頼をいただいたお客様でした。でも、ここで大切なのは、太文字のところです。

一生で最大の買い物なのに、完成しましたと言われて、そのまま受け取ってしまって良いものか・・・という不安は、一般の方にとっては、もっともなことです。

ですから、こうした大きな買い物の検収の場である内覧会については、これまでもいろいろ書いてきました。たとえば、

新築住宅の「内覧会」とひとくくりで語られますが、実はその意味合いは各社ごとに違います

N研-中尾-

今回は、こうした最大の買い物に大きく関わる「内覧会」について、出席者や言動、指摘や反応、そして、依頼者の期待と感想について触れてみましょう。

意外とケース・バイ・ケースな戸建の内覧会の進め方

進め方が定式化（マニュアル化）されていることが多そうな、分譲マンションの内覧会

さてこの内覧会ですが、まず、新築の分譲マンションの場合は、多くの場合、内覧会受付があります。売主や施工会社が立ち会い指摘事項の記録をしてくれる場合と、誰も立ち会わないでチェックシートに自身で記入する場合とがあります。

程度の差はあるでしょうが、内覧会進行のマニュアルが作られている場合が多く、しっかりしたところでは、担当者の購入者に対する言動の注意事項や、当日トラブルが起きた場合の対処法まで細かく決められていたりします。

一般に新築マンションの内覧会は、進め方や応対がマニュアル化されているように感じます

マンションでは共用部分（たとえば宅配ボックスや駐車・駐輪場など）の説明なども必要で、多くの購入者を相手にするので、応対の仕方に差異があってはまずいため、おのずとこうしたマニュアルが必要となるのでしょうね。

進め方がケース・バイ・ケースな、戸建住宅の内覧会

一方、新築の戸建住宅の内覧会は、意外とケース・バイ・ケースのように思います。

もっとも、いちおうどこのサイトでも「戸建住宅の内覧会の流れ」みたいなものは書かれていますね。たとえば、当サイトでも、

というのがあります。

しかし、戸建住宅の場合、マンションと違って、住宅会社各社でも「内覧会」に対する認識が統一されていないと言えるので、実際の各社の進め方には違いが見られます。

戸建て住宅の内覧会は、その考え方も進め方も、各社差異があるように思われます

最近では、ネットに情報が溢れているせいか、戸建て住宅の新築内覧会では、とにかくまずインスペクション同行を依頼という方も増えてきました。そうした方々がそのインスペクションに期待するもの、得られるものについて、見てゆきましょう。

戸建住宅の内覧会出席者：ケース・バイ・ケースな顔ぶれと言動

戸建住宅～内覧会の関係者

新築戸建ての内覧会は、建売住宅と注文住宅では、関係者が異なるため、結果的に内覧会出席者が異なります。

新築の建売住宅内覧会の関係者

新築の建売住宅内覧会では、関係者となるのは、

などです。

新築の注文住宅内覧会の関係者

新築注文住宅内覧会では、関係者として

が、あります。

これらの関係者が、内覧会出席者候補ですが、実際は、同じ会社が上記の役割を兼ねていることも多く、出席者は絞られます。経験的には、建売住宅の内覧会で設計者が来ることは稀です。また、売主が建設会社を兼ねている場合も少なくありません。

建売の場合は、売主が施主（建築主）として住宅を発注して、それを仲介業者が売るという構図ですね。もっとも、仲介業者を介さず、買主が売主から直接購入するケースでは、建売住宅でも不動産仲介業者の出席はありません。

このように、兼務や売買ルートなどによって、出席者は異なるわけです。

こうして出席者の種類が異なり、しかも、「内覧会」をどう考えるかにも違いがあることから、ひとくちに新築戸建住宅の内覧会と言っても、進め方や応対に差があるわけです。

N研-中尾-

しかし、毎回思うのですが、こうした異なる出席者であるとしても、その内覧会での司会進行役、特に最初の出席者紹介と当日の進め方の確認を誰が行うか、これをはっきりさせておくことは重要だと思います。

建売住宅内覧会、よくある実際の顔ぶれ①

上記の関係者のうち、実際の建売住宅の内覧会でよくある例で、出席者の数が比較的多い組み合わせは、

です。

内覧会の集合予定時間が近づくと、住宅の前に出席者が集まるのですが、マンションの場合と違い、一般には受付があるわけでもありません。都市型住宅の場合、敷地目一杯に建てられるので、玄関が開けられるまでは、前面道路で待つこともあります。誘導役が欲しいところです。

買主の登場、内覧会の始まり方

時には、買主が現われた途端、最初の全員紹介やあいさつもなく、売手側担当が買主を案内して、機器の取扱い説明を始めてしまうこともよくあります。その会社では、いつもそんな風に始めているのでしょう。

買主（依頼者）としては、そもそも内覧会はまず始めてなので、こうしたものかとそれに従うわけです。

ある買主は、事前に売手側から、内覧会では「機器類の取扱い説明と壁紙等のキズのチェック」がメインと言われました、と話しておられました。つまり、そのような認識で会に臨んでいれば、前振りもせず、いきなり機器説明となるわけですね。

また、ある住宅の場合では、内覧会のその時に、これから「手続きがあるから」と買主と売手側が他の場所に行ってしまい、しばらく現地に不在などということもありました。事前にその話は知らされていて、その間、仲介業者の人は会場に小さなテーブルと椅子を用意して、何やら自分の仕事をしていました。長期戦覚悟なのか、場慣れしているのか、どうなのでしょうね。

N研-中尾-

このように、新築戸建ての内覧会は想定外のことも多いので、私たちは内覧会同行のご依頼をいただいた時、「内覧会当日の出席者と進め方を聞いておいてください」と申し上げるようにしています。

しかし実際は、買主はメールなどで先方に伝える程度で、結局伝わっていないことも多いのですが、効果的に内覧会を進めるためには、この点をしっかり確認することが大切だと思います。

機器の取扱い説明は、買主にとってはとても重要な話で、時間を割くのは当然ですが、「内覧会」＝「契約内容の適合確認の場」として捉えた場合、その確認に時間を使うのももっと必要なことです。

売主の姿勢もさまざま

「あとどのくらいかかるの･･･」

内覧会で診断に時間がかかっている場合、少しいらいらした売主から何度か聞かれることがあります。内覧会にインスペクションが入る経験の少ない売主なのでしょうね。

困ったメンテナンス解説

売主の立場の方は、買主と一緒に回られて、買主にいろいろ話される方も多いのですが、こんなケースもありました。

買主が24時間換気のための給気口に気がついた時のこと。話題がフィルター交換のことになった時、その売主の方が、

　あれはシックハウス対策で法律が改正されて、換気が義務付けられてしまったために付けることになっちゃったのですよ。でも、ウチの給気口なんかフィルター交換なんてしたことありませんからね・・

などと、ちょっと得意げに話したのには驚きました。雰囲気を和らげようとして話されたのかもしれませんが、新築住宅の売主としては、まずいですね。

その時は、買主のまわりに売主、建設会社、仲介業者が取りまいていたわけですが、誰もフィルター交換の必要性を言わず、その初老の売主が話すのに任せていました。思ったのは、ここに出席者の力関係が表れているのかな、と。

24時間換気の給気口、開放の必要性、定期的なフィルター交換の必要性はもう常識レベルですね

もちろん、買主には、24時間換気の稼働の重要性と、フィルターの定期的交換の必要性の話は、後で念押ししておきました。

引渡し時の取り扱い説明資料の中には含まれている内容でしょうけれど、売主の話す言葉は、一般の買主にはそのようなものかと受け取ってしまいかねませんから。

建設会社（工務店）出席者と技術的やりとり

UB床下の断熱処理について

一方、その時は、建設会社からも出席して、図面に指摘事項や気のついた点などをメモしていました。

床下点検口からユニットバス下の手前の人通口を断熱パネルで塞いだ箇所が見えました。これは、浴室（ユニットバス）の床が床断熱でないため、基礎断熱としているのですが、そこに給水や給湯の配管を通してしまったため、完全に塞ぐことができない状態でした。そもそも、将来の点検口となる箇所に配管を通してしまうことは不適切で、普通は、その横のコンクリートの基礎にスリーブを設けて、そこに配管し、断熱材で塞ぐべきものです。

（左）点検口となる部分に配管を貫通、完全には塞がってないためUB床は冬場冷える、（右）配管類は基礎部分に通して断熱処理すべきでは

しかし、竣工内覧の時点でそれを指摘しても、もはや是正は現実的には困難でしょう。基礎工事が終わり、設備配管が行われる時に、誰もそれを指摘しなっかたのかなと思います。この施工業者は、このような、断熱的にも維持管理的にも不完全な方法を行っているのかなと思います。

この時は、せめて配管貫通箇所を断熱材で塞げないのかとその建設の人に問いかけたのですが、ちょっと消極的でした。それは、この人がそもそも何故これが、断熱的に不完全なのか理解できていなかったからではないでしょうか。

建売住宅の内覧会に設計者が来ることは稀ですが、こうした処理方法の是非は、むしろ設計者に聞いてみたいところです。

UBのエプロン

ある内覧会では、売主兼施工会社の担当者が対応していて、ユニットバスのエプロンをその場で取り外してくれました。この時は、太い排水管が床下点検口のすぐ横にあって、そこからユニットバスに近づけそうになかったので助かりました。こうした対応をしてもらえるので、やはり施工会社からの出席者は大切ですね。

（左）UBのエプロンを取り外したところ、（右）床下の進入を阻む配管

現場担当者の是正対応

施工会社からは、その現場の担当が出てきて、可能なところはその場で是正してくれたりします。

それはそれでよろしいのですが、しかし、たとえば、バルコニー側サッシュ下防水押えビスのシール忘れのような指摘が時々あります。

このような、竣工前まで現場担当なら何度か確認する機会があったような箇所の未施工があると、他も心配になりますね。

（左）バルコニー側開口部サッシ下防水押えビスのシール忘れ（他はシールあり）、（右）小屋裏金物ボルトの出が少な過ぎ

あるいは、小屋裏を覗いた際に、ボルトの山の出が少ないといった現場もあります。これに関しては、以下に書きました。

内覧会でナットの緩みが指摘されて、受取り拒否となったという逸話は、人ごととは言えません。

もっとも、内覧会では「機器類の取扱い説明と壁紙等のキズのチェックがメイン」というような認識では、買手にとって「見えないところ」にまで気を遣うという姿勢が希薄なのかもしれませんね。

売主、仲介業者と「契約内容確認」

「確定仕様書」記載内容と現場の不一致

内覧会の開催目的のひとつには、契約内容どおりに建てられているかの確認があります。

ある住宅の内覧会で、「最終確定仕様書」なる書面の中に『バルコニー手摺：手摺バー一段付き』との記載がありました。現地を見たのですが、手摺バーが付いている手摺はありませんでした。手摺高さは、笠木天端で1.1ｍ以上なので、これはもう記載内容見落としでしょう。

内覧会同行の立場上、現地でその旨申し上げたのですが、買主はもちろん、売主、建設会社、仲介のどなたもそこではじめて気付いたという風。

（左）契約図書「最終確定仕様書」の一部引用『バルコニー手摺』、（右）実際のバルコニー手摺

この時は、最終的に買主が「このままで結構です」と言われたので、その場は納まりましたが、もし「契約の確定仕様書どおりでお願いします」と言われたら、かなり大変な事態だったと思います。

余談ですが、別の建売住宅のバルコニー手摺について、内覧会の立会い時に、手摺高さが1ｍにも満たないというケースがありました。

一般にインスペクションでは、「法的な判断は行わない」という原則はありますが、さすがに初歩的ミスでまずいだろうということで、その旨申し上げたのですが、施工会社担当者から、「手摺付き笠木と間違えていました。取替えます」との回答。

N研-中尾-

いくら何でもと思われるかも知れませんが、実際、こんな例もあるのです。

建売住宅内覧会、よくある実際の顔ぶれ②

もうひとつのよくある出席者のケースは、売主や建設会社の人間は来ないで、仲介業者のみというケース。

このケースでは、家のカギを開けて、あまり口出しはしないというパターンが多いです。

不動産仲介業者のスタンス

仲介業者と買手のカーポート使用

ある物件では、内覧会開始前に到着した買主が、ご自分の車をその住宅の駐車場に停めていたところ、後からやってきた不動産仲介業者が強く抵抗していたのが印象的でした。

仲介業者としては、売主の手前、正式の引渡しまでは、カーポートの床面がタイヤ痕で汚れるのは困る、というわけですね。買主としては、事前にそんな話は聞いていないぞ、と言うわけです。

これから内覧会に臨まれる方は、これは覚えておいてください。当日の注意事項の事前確認が重要、ということですね。

売主、建設会社不在の内覧会の課題

さて、このお客様（買主）は、クロスの継目や物入れの床のレール内部の清掃不足など、かなり細かくチェックされる方でした。

2階のクローゼットの天井点検口を開けると、火打金物が進入の邪魔をしていたこともあり、さすがに天井内には入ることまではされなかったので、こちらで撮影した天井内部の写真をその場で詳細に確認されました。

（左）天井点検口直上の鋼製火打ち梁、（中）（右）小屋裏の状況

仕上がった居室表面のわずかな狂いや汚れに神経を尖らせていたお客様ですから、これらの写真に写っている、うねるダクトや断熱材のあばれなどをご覧になって、かなりショックだったようです。

しかし、そこにいるのが、先方は仲介業者のみでしたから、どこまで補修してもらえるのか、結局持ち帰りになってしまいました。

やはり、その場に技術的なことがわかる人がいて、この箇所はこう直しましょう、という判断をして欲しいですね。

駐車場にご自分の車を停めたことを注意されて、最初から気分を害されてスタートした内覧会で、しかもその場でどこをどこまで直してもらえるのか確認できないというのは、ストレスが溜まりますね。

新築分譲マンションの内覧会同行

これらに比べると、会社ごとにレベルの差はあるでしょうが、新築マンションの内覧会は洗練されてきたなと感じます。

受付、案内、説明、記録、処置対応、その進行がマニュアル化されているマンションの内覧会

ある都内のマンションの内覧会。

当日は、買主（依頼者）と待ち合わせて、まず、マンションのエントランスにある受付に。受付には花が飾られていて、買主の持ち物はクロークへ。

売主側の担当に案内されて該当住戸へ、そこで建設会社（ゼネコン）の同行担当の挨拶。ネームプレートを付けたスーツ姿の建設会社社員。

この時は、事前に脚立の使用を予告しておいたので、用意されていました。室内の点検口はすべて開放されていて、床下のコンクリート面はきれいに清掃済み。ユニットバスのエプロンも天井点検口も事前にお願いしておいたので、開放済み。

つまり、住戸の仕上げはもちろん、その裏側もどうぞ見てくださいと言わんばかりの徹底ぶり。

いつも思うのですが、こうした点は、戸建住宅の内覧会においても取り入れるべきではないでしょうか。

（左）床下点検口（パネル）は開放済み、（右）住戸内PSも点検口を開放済み

一方、この日のお客様の方は、そうした裏側の整然さに圧倒されることなく、バルコニーの壁面のわずかな汚れにも眼を光らせていました。

建設会社の担当は、それをひとつひとつ記録して、補修できることと、ある程度までしか補修出来ないことなどを説明してくれました。

この時は、お客様が仕上のこだわり箇所に集中されている間、開放された床下、天井内、PS内の配管状況を確認、建具については特にスライドドアの水平・垂直などを確認しました。

玄関の上り框付近の石の召し合わせの隙間や、吊り戸棚の扉の調整など、参考意見として申し上げ、補修・調整出来るところまでやってみます、ということになりましたが、総じて、対応がしっかりしているなという印象でした。

新築マンションの場合、躯体そのものは検査しないことが一般的ですので、仕上げと設備のチェックに関心が集中します。

「隠蔽部もできるだけ見てもらう」そんな姿勢の会社が望ましいですね。

新築内覧会で依頼者がインスペクションに期待すること

内覧会同行の依頼をいただくお客様の動機と期待はさまざまですが、いただいたメールや実施後のお客様アンケートの自由記入欄からそれを垣間見ることができます。

内覧会同行の依頼をいただくお客様とのやりとりから、その動機や期待を読み取ってみましょう

依頼をいただく第一の動機は、言うまでもなく、冒頭にも引用した、

　一生の買い物なので・・・

ということ。そして例えば、

　今回初めてのマンション購入ということで、（中略）不安もあり同行いただける業者の方を探し始めました。

というように、人生最大の買い物をこれから引き取ることに対する不安から、というのは無理からぬことですね。

こうした不安は、建売戸建て住宅の内覧会の後に、

　この度は、ご対応いただき、ありがとうございました。初めての購入だったため、大変心強かったです。

という、安堵の感想をよくいただくことからも分かります。

この「心強かった」という感想はよくいただきます。以前のブログでも引用しましたが、

　先日の内覧会はありがとうございました。私達が言いにくいところをバシッと言って頂き、心強かったです。

というように、ご自分たちだけではどうしても遠慮がちになってしまいそうというようなご不安へのサポートですね。

もっと具体的に書いていただいた例としては、

　私としては、人生において最高額の買い物であり、内覧会の主目的が検収の場だとすると、不慣れな素人では適切に確認できる自信がなく、（同行の）サービス利用を検討しました。

ということになります。さらに、

　キズ等は自分でも気がつけるかもしれませんが、立て付けや水回り部分、ベランダ等、チェックし慣れた人に見ていただける方が安心できるかなと考えました。

と言われました。

内覧会同行後の感想では「心強かった」という言葉を良くいただきます、ご依頼の動機の部分ですね

ご期待やご要望を具体的に書かれた方もみえます。

　当日は何度か離席はしますが、診断は第三者の立場で公平にお願いします。これから50年以上住む前提の家なので、現状からの先々のリスク兆候を教えてください。

同行結果の評価としては、たとえば、

　本日はありがとうございました。今日、私の目だけだと「全く問題無し」と言ってしまいそうでしたが、しっかりプロの目で見て伝えてくださって感謝しております。丁寧な検査をありがとうございます。大きな問題が無かったのでホッとしています。

と言った、プロの視点に感謝をいただいた例があります。あるいは、

　この度は診断ありがとうございました。いくつか大きな指摘もあり、診断していただいて有意義でした。できれば時間配分をもう少し考えていただけたらと思いました。（中略）診断に際して、家の構造・換気等について詳しく教示いただき参考になりました。長時間の診断作業ありがとうございました。

ご指摘は謙虚に受け止め、今後に生かしたいと思います。

内覧会に先立ち「当日の進め方を教えて欲しい」と売手側に要求してみてください

ところで、私たちはよくお客様（同行依頼者）に、内覧会当日に先立ち、売手側に「当日の進め方について聞いてみてください」と申し上げています。それに対して、すでに引用した内容ですが、

　内覧会は、機器類の取扱い説明と壁紙等のキズのチェックがメインのようです。特にチェックリストのようなものはないようです。気軽に来てください…というフランクな感じです。

という内容のメールをいただきました。

機器の取扱い説明と壁紙等のキズのチェック・・・内覧会をそのように捉えている売手側が多いということでしょう。

むしろ、このお客様の方が、

　個人的にはそんな気持ちにはなれません。

と、身構えておられたのが印象的でした。この方は、当日の指摘内容に対して、

　指摘した箇所が改善されているか確認する段取りをしっかり組みたいと思います。

と、お知らせいただきました。

あるお客様からのアンケート自由記入欄にいただいたお言葉、

　診断実施前より、様々な相談に乗っていただき大変感謝いたしております。一般消費者には専門知識も乏しい為、中尾様のようなアドバイザーの方がいらっしゃる事は大変心強く思います。日々、体力を使われる仕事と思いますが、お体ご自愛いただき、末永くご活躍されることを祈念しております。ありがとうございました。

過分なお褒めのお言葉、たいへん励みになります。

なかば社交辞令とは分かっていても、こうしたお言葉は本当にありがたく、うれしいものです。

　最初別のところにお願いしようと思ったのですが取り消し、中尾さんにお願いし、とても良かったです。（業務委託契約する）前から丁寧なメールを頂き、これだけの建築的情報を頂き（中略）誠実な対応にとても安心しました。誰かにホームインスペクションを聞かれましたら間違いなくお勧めします。本当に有難うございました。

N研-中尾-

「診断に費やす時間がかかりすぎ」といったようなご指摘も含め、さらに精進してまいります。お言葉をいただいた皆様、ありがとうございました。

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